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今天是

王豔芳律師參與鄂州電台親民熱線現場解答市民法律谘詢

日期:2019-10-01

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2019年10月01日上午9:00—10:00,應市司法局安排,長捷律師事務所專職律師王豔芳在鄂州電台參與親民熱線節目,解答市民的熱線法律谘詢。

市民:我父親借款5000元給兩個人。華容區司法所的一個法律工作者把原借條拿去燒掉了,他承諾會打贏這個官司,讓其父在一張白紙上簽名,隨後更改了原借條內容,法院按被改動的這個借條進行判決。我認為不合理,但是上訴期已過。

律師:因為我沒有看到您所說情況的具體書麵材料,包括您說的判決書,具體事實我目前不了解。根據您說的情況,無論是法律工作者還是執業律師,如果出現您說的這種對當事人私下承諾辦案結果的行為,是我們工作規範所不允許的。如今上訴期過了,隻有申訴了,但是您的證據又不足。我建議您將所有的材料帶齊,到當地的法律服務所、司法所或者是直接到律師事務所找專業的律師,讓律師幫您分析是否有查清事實或者申訴的可能。

主持人:我們節目組也會以督辦單的形式向相關部門了解事情真相。你自己也要進行相關取證。

市民:我有一個很好的朋友是開酒樓的,找我們這一幫子朋友借了錢,因為關係很好,所以沒有打借條,這是2010年的事情,我借給了他15萬元。後來這個人生意上出了問題,人跑了聯係不上了,現在該怎麼通過法律途徑挽回我們的損失呢?

律師:關於民間借貸沒有打借條的情況,我們平時實務中遇到很多。建議您首先收集相關證據和債務人的相關信息,比如他現在的住址、身份證號等。第二,如果還能跟債務人保持聯係的話,利用電話錄音完整陳述借款事實,結合銀行流水,這都是合法證據。另外,如果能見到債務人本人的話,讓他補一個借條或者寫一個還款計劃,把這個借款事實在還款計劃裏如實進行陳述。

市民:他當時口頭承諾給我們兩分的利息,但一直沒有兌現過,這個我們不奢望了,請問,如果打官司法院是否支持我們以同期銀行利息來算?

律師:以中國人民銀行同期貸款利率計算資金占用利息,法律是支持的。短信、微信聊天記錄等一切能證明您借款事實的證據,您都收集起來,然後委托專業律師代理你的案子。

市民:我們在顧地科技有限公司上班,三年以後終止勞動合同,簽訂的掛靠協議,掛靠在顧地科技有限公司,公司給我們交醫保和社保,我們提供其殘疾證和身份證給,領殘疾人助殘保障金,如果有一方違約就賠償五千元。2016年至2019年間,顧地科技有限公司按協議履行了,現在卻不繼續履行協議了,我們認為他們單方麵違約了。這個案子是法律援助的案子,但是時間很久了,一直沒有得到具體解決。

律師:因為沒有看到具體的案卷,節目後我會向法律援助中心聯係反映,再給您答複。

市民:我有個經濟案子,案值6萬多元,通過法院判了,但是後來被告人的公司沒有經營了,債務一直沒有償還。

律師:根據您說的這個情況看,案子進入到了執行階段,現在因對方沒有償還能力,法院執行局暫時中止執行。如果是公司債務的話,您要看他公司的性質和情況,若是個人獨資或是公司公私財產出現混同的情況,比如他用個人賬號進公賬等等,即使公司注銷了,也可以向他個人進行追償。如果他目前沒有償還能力了,您還要繼續關注、找尋、搜集相關信息向法院證明他有償還能力,比如說他在其他什麼地方又開公司了或者在哪兒有房產、車以及其他財產等。一旦發現他有一定的償還能力了,盡快向執行局申請啟動執行程序。

市民:2010年我在婦幼旁邊購買了一套期房,房子逾期半年才交房,按照合同開發商應該賠償違約金1萬多元錢,開發商說抵我一年物業費,我沒有答應也沒有簽字。後來,房屋超出麵積、窗戶等費用需要補交,因為之前的問題,我沒有補交這筆錢。但是要辦理房產證的話,就必須從開發商處拿到相關的材料才能辦理,開發商要我補齊八千多的費用才肯開具相關證明。我認為這是霸王條款。

律師:雙方互相抵扣應付款項的協商方案具有可行性。我建議您耐心地和開發商協商,如果協商不成再起訴,走司法途徑。

市民:我是萬佳凱旋城的業主,樓上8樓長期沒有人居住,家中角閥漏水,導致5、6、7層住戶家中漏水。6月22號發生的事情,直到現在,8樓的業主還沒出麵處理這個事情,打電話聯係卻總說沒有時間,調解不成,我想知道打官司的流程是怎樣的。

律師:您這種情況是可以起訴的,但是您需要收集證據:重點是收集有關您實際損失的證據。您可以要求物業公司協助您,提供證人或者是書麵材料說明情況。收集證據後,再委托專業律師代理您這個案子。起訴後,訴訟階段也可以再行通過調解來解決這個問題。

主持人:不知道大家對小區地下停車位的問題有沒有關注,親民熱線欄目組從去年以來由表及裏由淺入深,通過相關投訴、暗訪、後期分析,發現有一些問題,需要通過法律方式來做一個解答。今天我們就這個停車位問題來做一個探討。新聞上我們經常會看到某地官司勝訴了,地下停車位歸全體業主所有。或者某地業主官司打贏了,開發商不得租售停車位。到底如何界定地下停車位的歸屬問題,開發商向業主十萬元出售一個停車位,或者不準臨時停放、不得進行租賃等是否合理合法?

律師:小區的車位和車庫歸屬問題一直是廣大市民廣泛關注的一個熱點問題。我們先來普及一個法律知識,就是《物權法》74條第2款規定,建築區內規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。第3款規定,占用業主共用的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。可以非常明確的得出,規劃的車位、車庫所有權歸開發商,其他共用的道路歸業主。

車位的歸屬到底如何辨別,我們具體講一下。小區車位從位置上講有地上和地下,還有人防工程。從性質上講有三種,第一種是建設區域內規劃用於停車的車位,這個屬於開發商所有。像地下車庫或者其他的一些停車場,如果是在規劃許可範圍之內的,無論是地上地下,依法都是屬於開發商所有。如果這樣說還是不了解的話,那麼我們可以有另外一種辨別的方法,就是停車場在小區房屋銷售時,是不是按公建麵積來公攤了,是否計入建房成本或者購房成本之中,如果沒有按公建麵積公攤,沒有計入建房成本,那麼它的所有權也就是產權應該歸開發商所有。相反,如果開發商在銷售房屋的時候,已經將地下停車場或車位按公建麵積分攤給了全體業主,那麼從法律上來講,這個產權歸全體業主所有。有的聽眾會問,我們怎麼知道這個停車位或者車位在規劃之內呢?這種情況請業主朋友自行到相關規劃部門去了解一下,或者到產權登記中心等相關主管部門去查詢了解。第二種是占用業主公用場地用於停放汽車的車位,這類車位歸全體業主所有。在前期的物業服務合同中也可以約定。業主大會成立以後,業主大會或者業主大會授權的業主委員會也可以決定使用並繳納汽車停放的費用,物業也可以根據這個合同來收取相應的停車費。第三種是開發商履行法定的義務配套建設的地下人防車位,這類車位是由國家所有。如果這個地下停車位是由人防工程來改建,這個麵積又沒有分攤給全體業主,開發商也無權出售,這個在《物權法》或者是《商品房銷售麵積計算及公用建築麵積分攤規則》裏都有具體的規定。人防工程是不計入公用建築麵積的,開發商沒有產權隻有使用權,遇到戰爭或者大型災難是要無償提供給國家使用的。在此,還要提醒業主在購買車位的時候應該注意:首先要留意這個是不是規劃用於車庫車位?報建的時候是不是已經載明?開發商能不能拿出產權證?買了之後業主能不能拿到產權?還要注意開發商是否在貸款的時候將這個車庫、車位抵押給了銀行?因為一旦開發商無力償還貸款,該車庫或車位極有可能會被銀行實現抵押權予以出售或是拍賣,那麼業主的權益也很難得到保障。

主持人:還有這樣一種情況,我們知道現在國家為了房地產市場的穩定,要求各開發商要一房一價。那麼在開發商建房進行價格審批的時候,都要進行價格備案,核算其成本,除了公攤麵積,如果有的開發商在報備價格的時候,把地下停車位納入了建房的整體成本均攤的情況之下,那麼,這個地下停車位的所有權是不是就歸開發商或者歸全體業主所有呢?因為公攤麵積是在房產登記部門,但是價格備案是在發改委部門,備案的時候是不涉及公攤的,備案價格的時候納入了建房成本,卻沒有納入公攤麵積,這種情況下停車位的所有權應該歸誰呢?

律師:根據誰投資誰受益的原則,如果是開發商自己投資建設,不涉及業主公攤的話,就歸開發商。

主持人:就是說這個地下停車位是開發商自己掏錢,沒有納入建房成本,這個所有權是開發商。如果他在價格備案的時候,納入了建房成本,這個所有權就是全體業主所有。也就是說小區的地下停車位是否應該歸開發商所有,或者歸全體業主所有,需要查詢一個備案價格,一個公攤。隻要公攤歸業主所有,那麼所有權是業主的。隻要其價格納入了建房成本,這個車位也是業主的。否則就是開發商的產權,可以自由售賣或者出租,或者提供臨時停放的,是這樣的嗎?

律師:從您所說的這個角度可以這麼理解。

主持人:後續我們也將繼續關注停車位的問題,歡迎廣大市民朋友對這一塊多給予關注。為公眾利益做好服務。

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